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Mehrfamilienhaus verkaufen an Kapitalanleger.
Ob Gründerzeithaus mit acht Einheiten oder Wohnanlage aus den Siebzigern: Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen genau. Wir bereiten Ihr Haus so auf, dass die Rechnung aufgeht.
Kurz gesagtDen Preis eines Mehrfamilienhauses bestimmen vor allem die Jahresnettokaltmiete, der Abstand zur Marktmiete, der Zustand und die Lage. Käufer zahlen ein Vielfaches der Jahresmiete, den sogenannten Faktor. Wer Unterlagen vollständig und die Mieten nachvollziehbar vorlegt, verhandelt aus einer stärkeren Position.
Wie Käufer Ihr Haus bewerten
Investoren schauen zuerst auf die Ist-Miete und darauf, wie weit sie unter oder über der ortsüblichen Miete liegt. Liegt sie deutlich darunter, sehen sie Potenzial, ziehen aber die Zeit ab, bis sich Erhöhungen umsetzen lassen. Dazu kommen Rücklagen für Dach, Fassade, Heizung und Leitungen, die Energieeffizienz und, in vielen Städten, die Frage nach Mietpreisbremse und Milieuschutz.
Typische Fragen in der Prüfung
- Gibt es Staffel- oder Indexmieten, und wann wurde zuletzt erhöht?
- Wie hoch sind Leerstand und Fluktuation der letzten Jahre?
- Welche Modernisierungen wurden wann durchgeführt, mit Rechnungen?
- Ist das Haus in Wohneigentum aufgeteilt oder aufteilbar?
- Wie alt ist die Heizung, und was sagt der Energieausweis?
Welche Unterlagen Sie bereithalten sollten
- Aktuelle Mieterliste mit Fläche, Miete und Vertragsbeginn je Einheit
- Mietverträge und Nachträge
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft
- Energieausweis und Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre
- Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Baugenehmigungen
- Übersicht über durchgeführte und anstehende Instandhaltung
Fehlt etwas, besorgen wir es gemeinsam mit Ihrer Hausverwaltung oder bei den zuständigen Ämtern.
Wer Mehrfamilienhäuser kauft
Bestandshalter, die ihr Portfolio erweitern; Family Offices mit langfristigem Horizont; Privatanleger, die Vermögen in Sachwerte umschichten; und Aufteiler, die Häuser in Eigentumswohnungen umwandeln. Jede Gruppe zahlt für andere Eigenschaften. Unsere Aufgabe ist, die Gruppe zu finden, für die Ihr Haus am meisten wert ist.
Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses
Muss ich die Mieter über den Verkauf informieren?
Gesetzlich nicht vor dem Verkauf. Die Mietverhältnisse gehen mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Für Besichtigungen einzelner Wohnungen braucht es allerdings die Zustimmung der Mieter, deshalb planen wir diese sparsam und rechtzeitig.
Gibt es ein Vorkaufsrecht der Mieter?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben Mieter in der Regel nur, wenn ihre Wohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohneigentum umgewandelt wurde oder werden soll. Beim Verkauf eines ganzen, nicht aufgeteilten Hauses greift es normalerweise nicht. Ihr Notar prüft das im Einzelfall.
Lohnt es sich, vor dem Verkauf zu sanieren?
Selten in großem Umfang. Käufer kalkulieren Sanierungen selbst und möchten eigene Entscheidungen treffen. Sinnvoll sind kleine Maßnahmen, die einen Mangel beseitigen, der sonst den Preis übermäßig drücken würde. Das besprechen wir nach der Besichtigung.